Dom Gotycki - dawny oddział, nowy problem?

Budynek Domu Gotyckiego,  który od roku 1967 ( 56 lat)  był siedzibą Muzeum,  zachował się do dzisiaj w jego pierwotnym kształcie  i jest jednym z cenniejszych historycznie obiektów w obrębie sądeckiej starówki, głównie dzięki wysiłkom  Muzeum i jego pracowników. Warto wszystkim przypomnieć że:

Budynek Domu Gotyckiego jako totalna ruina z inicjatywy i na koszt ówczesnego właściciela Skarbu Państwa przeszedł w latach 1958-1965 kapitalny remont  z adaptacją na cele muzealne. Zakres prac był ogromny, Obejmował miejscami odtworzenie ścian, dachu, roboty murarskie, ciesielskie, dekarskie, osuszanie budynku, roboty kamieniarskie, stolarskie, ślusarskie, roboty ziemne wszystkie instalacje (c.o, wod-kan, elektrykę) oraz ogrodzenie i zagospodarowanie terenu wokół budynku.
Decyzją z 1967r. (Prezydium Miejskiej Rady Powiatowej) Dom Gotycki został przekazany w użytkowanie Muzeum i od tamtej pory budynek ten był siedzibą Muzeum. Muzeum w kolejnych latach przeprowadzało kolejne etapy prac remontowo-konserwatorskich, własnym staraniem i na własny koszt.
Poniżej zdjęcia archiwalne dokumentujące remonty. 

Komisja Majątkowa w 1993 roku po rozpatrzeniu wniosku Parafii przywróciła jej prawo własności do budynku Dom Gotycki, ale jednocześnie zawarta została Ugoda (skan ugody poniżej), na mocy której ówczesne władze Parafii zdecydowały,  że w celu zamortyzowania kosztów poniesionych na odbudowę Domu Gotyckiego  w wysokości 10 miliardów złotych (kwota oszacowana przez biegłych na podstawie kosztorysów wykonanych robót) , oddadzą Dom Gotycki Muzeum w najem na okres 30 lat  za symboliczny czynsz  w wysokości 1 zł, co pozwoli na rozliczenie nakładów.
W następstwie ugody Parafia zawarła z Muzeum  umowę najmu (skan umowy poniżej) obejmującą okres 30 lat. Gdyby nie doszło do zawarcia tej umowy Parafia musiałaby jednorazowo zwrócić kwotę 10 miliardów – więc nieprawdą jest zarzut, że Muzeum korzystało z budynku przez te 30 lat  bezpłatnie czy za śmiesznie niski czynsz. Na podstawie umowy najmu zawartej z Parafia Muzeum było zobowiązane do korzystania z budynku zgodnie z przeczeniem oraz do zwrotu budynku w stanie nie pogorszonym ponad normalne zużycie. Z tych obowiązków Muzeum się wywiązywało.

Przez 30 lat od podpisania ugody i umowy najmu  Muzeum wykorzystywało budynek zgodnie z jego przeznaczeniem, prowadząc w nim działalność muzealną i dbając jednocześnie  o jego substancje oraz przeprowadzając na bieżąco wszystkie niezbędne prace w ramach bieżących remontów, m.in. wykonanie kotłowani gazowej, prace konserwatorskie na elewacji, renowacja portali kamiennych - 22 szt., bieżące naprawy dachu wykonywane corocznie, wymiana orynnowania, remonty kominów, malowanie, naprawa muru. To na wniosek i dzięki staraniom Muzeum (w 1995 r.) Dom Gotycki został wpisany do rejestru zabytków przez co objęty został szczególną ochroną . 

Budynek do końca trwania umowy najmu był przez Muzeum użytkowany i udostępniany zwiedzającym. W dniu przekazania go właścicielowi posiadał wszystkie  wymagane prawem dokumenty dotyczące eksploatacji budynku, które też zostały przekazane właścicielowi.

Budynek pochodzi z XV wieku, więc wymaga stałych nakładów, których zakres i wartość są nieporównywalnie większe niż w przypadku obiektów nie zabytkowych. Muzeum jako jednostka sektora finansów publicznych nie miało prawa  ponosić nakładów inwestycyjnych na budynek, który nie był jego  własnością bez możliwości ich zamortyzowania czy określenia zasad zwrotu ich wartości przez właściciela. Od wielu lat  zabiegaliśmy o to, aby Dom Gotycki pozostał nadal siedzibą Muzeum. 
Jednak choć Parafia początkowo była zainteresowana takim rozwiązaniem, ostatecznie nie  doszło do porozumienie w tej sprawie. Parafia uznała, że chce odzyskać  budynek,  by wykorzystać go na cele parafialne. Nie ukrywamy, że byliśmy bardzo rozczarowani takim obrotem sprawy, bo jednak dla nas - muzealników, ale też dla wielu sądeczan, budynek ten z uwagi na jego walory historyczne i architektoniczne był idealnym miejscem dla działalności muzealnej.

29.03.2023 r. Muzeum przesłało Parafii św. Małgorzaty projekt umowy najmu Domu Gotyckiego na kolejny okres.

Przedłożony projekt umowy był zaktualizowaną wersją projektu przesłanego w 2016 r. Biskupowi tarnowskiemu i uwzględniał zapisy omawiane na roboczych spotkaniach (m.in. przeprowadzonym w dniu 19 grudnia 2022r., w którym oprócz przedstawicieli Parafii św. Małgorzaty w Nowym Sączu i Muzeum,  uczestniczyli także przedstawiciele Kurii Diecezji Tarnowskiej oraz Województwa Małopolskiego.

Projekt ten przewidywał m.in.:

- okres najmu: 01.12.2023-30.11.2058r (35 lat)

- czynsz:

4000,00 zł brutto - w okresie od 01.12.2023  do momentu zawarcia umowy na wykonanie remontu

1 zł - po zawarciu umowy na realizację inwestycji i po jej zakończeniu tj. do 30.11.2058r. w celu zamortyzowania nakładów poniesionych na kompleksową renowację budynku szacowaną na ok 16 mln złotych i obejmującą:

1.      Opracowanie dokumentacji konserwatorskiej i remontowej,

2.      Renowację portali kamiennych okiennych i drzwiowych,

3.      Renowację elewacji,

4.      Remont więźby dachowej i pokrycia dachu,

5.      Wymianę i konserwację stolarki okiennej,

6.      Rewitalizację i restaurację placu i otoczenia przylegającego do budynku, w tym: bruku kamiennego, bramy wjazdowej i ogrodzenia,

7.      Wymianę instalacji c.o., wodnej oraz teletechnicznej

8.      Dostosowanie budynku do obsługi osób niepełnosprawnych,

9.      Renowację wnętrz,

10.  Remont budynku zaplecza technicznego dla potrzeb prowadzenia działalności muzealnej.
 

W przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy, zapisy przewidywały konieczność zwrotu niezamortyzowanych nakładów przez Wydzierżawiającego.
W tamtym czasie zadanie dotyczące remontu i rewitalizacji Domu Gotyckiego było już  wpisane w Wieloletni Plan Inwestycyjny Województwa Małopolskiego z założeniem, że środki na ten cel zostaną pozyskane z funduszy unijnych oraz Województwa Małopolskiego; wniosek aplikujący o środki z UE zostałby złożony przez Muzeum w 2024 roku w oparciu o sporządzoną dokumentację i pozwolenia konserwatorskie. W  2023 roku  Muzeum miało zapewnione środki z Województwa Małopolskiego na  sfinansowanie dokumentacji na wskazany remont.

Ponieważ ks.  proboszcz nie odniósł się do przedłożonego projektu umowy z uwzględnieniem terminu,  o które prosiło Muzeum, w dniu 04.09.2023r.  skierowano do ks. proboszcza kolejne pismo, zwracając się z prośba o zajęcie stanowiska do 30 września 2023r, informując jednocześnie, że brak odpowiedzi będzie traktowany jako brak akceptacji zawarcia umowy na kolejny okres. I nie wynikało to ze złej woli Muzeum, tylko faktu, że brak podpisanej umowy  na kolejny okres, czyli brak tytułu do dysponowania nieruchomością - wykluczał możliwość rozpoczęcia przez Muzeum procedury związanej z pozyskaniem  środków na remont.

Ksiądz proboszcz odpowiedział 19.10.2023, informując że Parafia nie zamierza przedłużyć umowy najmu.

Mimo że ks. proboszcz oficjalnie odstąpił od dalszych negocjacji, a Muzeum rozpoczęło przygotowania do wyprowadzki z Domu Gotyckiego, w trybie roboczym toczyły się jeszcze rozmowy mające na celu wypracowanie porozumienia i doprowadzenie do zawarcia tej umowy na kolejny okres. Próbowano wypracować kolejne zapisy do umowy, które miały uwzględnić oczekiwania właściciela, i tak w dniu 4.01.2024r. Muzeum przedłożyło Parafii św. Małgorzaty kolejny już projekt umowy dzierżawy budynku Dom Gotycki uwzględniający częściowo wnioski zgłaszane przez Parafię (w tym w szczególności dotyczące czynszu) i jednocześnie zabezpieczające własny interes. Projekt ten przewidywał:

- okres najmu: 01.12.2023-30.11.2053r ( 30 lat)

- czynsz:

4000,00 zł netto - w okresie od 01.12.2023  do momentu zawarcia umowy na wykonanie remontu

1 zł - po zawarciu umowy na realizacje inwestycji i po jej zakończeniu przez 20 lat w celu zamortyzowania nakładów poniesionych na kompleksową renowację budynku szacowaną na ok 16 mln złotych

16 250,00 brutto miesięcznie - po upływie 20 lat (czyli po zamortyzowaniu poniesionych nakładów ) tj. do 30.11.2053 – z zastrzeżeniem że pierwszy czynsz zostanie zwaloryzowany o wskaźnik GUS za cały dotychczasowy okres

Kaucja w wysokości 32500 zł (dwukrotność czynszu)

 

W odpowiedzi na przesłany e-mailem przez Muzeum projekt umowy,  w dniu 17 stycznia 2024 roku dyrektor muzeum otrzymał od Księdza proboszcza ostateczny, jak stwierdził sam Ksiądz Proboszcz, projekt umowy na dzierżawę Domu Gotyckiego.

Przedłożony przez Parafię św. Małgorzaty ostateczny projekt umowy zakładał:

-  okres najmu:  10 lat ( z uwzględnieniem okresu na pozyskanie środków na remont oraz przeprowadzenie samego remontu) ,  mimo że we wszystkich poprzednich wersjach mowa była o min. 20-letnim okresie dzierżawy

-  czynsz w wysokości 16 200,00 zł miesięcznie ( blisko 200 000 rocznie )

 - kaucję w wysokości 48750,00 zł

- zapłatę za ekspertyzę, którą zlecił ksiądz proboszcz na własne potrzeby, w kwocie 55000,00 zł

- prawo wypowiedzenia przez Parafię umowy w dowolnym momencie z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia

Po analizie umowy przez Radcę Prawnego Muzeum oraz opinii o niej, wykonanej na zlecenie przez zewnętrzną kancelarię, Muzeum jako samorządowa instytucja kultury finansowana ze środków publicznych, zdecydowało się nie podpisać umowy, którą zaproponował właściciel, a tym samym  zrezygnować z dalszej dzierżawy Domu Gotyckiego i przekazać  obiekt Parafii (w  lutym 2024 r.). 

Podpisanie umowy na warunkach zaproponowanych przez Parafię św. Małgorzaty wiązałoby się bowiem z naruszeniem przez naszą jednostkę dyscypliny finansów publicznych, ponieważ umowa ta zakładała konieczność opłacania czynszu przez cały okres jej obowiązywania a jednocześnie wydatkowanie przez Muzeum ok.  16 mln zł środków publicznych na inwestycję w obcy obiekt (będący własnością Parafii św. Małgorzaty), bez możliwości rozliczenia wielomilionowych nakładów na remont obiektu,

Właściciel do dnia dzisiejszego nie zgłosił względem Muzeum żadnych roszczeń, co więcej (w niecały rok od przejęcia budynku) wynajął budynek Panu Prezydentowi i dzisiaj znajdują się tam biura Urzędu Miasta Nowego Sączą,  w tym też biura Pana Prezydenta i jego za-cy. 

Odnosząc się do prezentacji Pana Prezydenta, w której powołuje się na ocenę techniczną z 2024 r. należy zauważyć, że zdjęcia zostały dobrane wybiórczo i jako wyrwane z kontekstu (np. zdjęcia zabytkowych piwnic czy fresku odkrytego przez Muzeum), stanowią  zaledwie ułamek dokumentacji (28 zdjęć z blisko 1600), która poświadcza dobry stan budynku w dacie jego zwrotu i wskazuje raczej na ślady normalnego użytkowania budynku, adekwatne również  do jego wieku.